明朝建立后，朱元璋把土地管理和基层管理创新结合起来，推行了“赋役黄册”、“鱼鳞册”和里甲制度。
“赋役黄册”即户口册，又称明代黄册，是明代国家为核实户口、征调赋役而制成的户口版籍。明洪武十四年（1381年），明朝政府在户帖制度基础上建立了黄册制度。黄册以户为单位，详细登载乡贯、姓名、年龄、丁口、田宅、资产，并按从事职业，划定户籍，主要分为民、军、匠三大类。
民籍除一般应役的民户外，还有儒、医、阴阳等户。军籍除一般供应军役的军户以外，还有校尉、力士、弓、铺兵等。匠籍，登记手工业户，向政府承应工匠差役以及厨役、裁缝、马、船等。另有灶籍，登记制盐户。黄册的编造程序是，由政府仍把户帖发给各户，每年填报，由地方官核实其丁口、田宅及资产等的变动情况，逐年累计的材料作为10年大造黄册的依据。
“鱼鳞册”即土地册，鱼鳞图册制度，是中国封建社会建立的科学的土地赋税管理办法，图册中详细登记了每块土地的编号、土地拥有者的姓名、土地亩数、四至、以及土地等级。还把每块土地形状绘制成图，每册前面又有土地的综图，仿佛鱼鳞一般，因此称“鱼鳞图册”。最早出现在宋朝农业经济较为发达的两浙、福建等地。元末朱元璋初入徽境，采纳休宁儒生朱升“高筑墙、广积粮、缓称王”的进谏，为鱼鳞图册的普及和完善奠定了牢固的基础。明洪武十四年（公元1381年），朱元璋发现因土地隐匿给国家税收造成损失的严重问题后，开始编造完整、详细的鱼鳞图册，在相当大的程度上摸清了地权、清理了隐匿。这是地政管理史上的一个巨大进步。
里甲制度是明朝的基层组织形式。也是明朝政府推行黄册制度的基础之一。关于里甲制的编制，众多的学者普遍认为一百十户为一里是定制，且它一直保留至里甲制的瓦解。明初，明太祖制定一百十户为一里的规定是为了便于黄册制度的推行及完善地方机构等原因，而以一百十户为一里的编制有其特定的作用。
这三大制度相互配合、相辅相成，构成户籍制度、土地制度、赋役制度，以及基层社会治理高度结合的有效机制，能够实现多重目标。
洪武元年明太祖在抓户口建设的同时，认真抓紧核实田亩，严禁欺隐田地，为制定全国田籍做好准备。制定田籍，打击了豪强，清理出一些漏脱、欺隐的土地，有利于局部调整生产关系，缓解社会矛盾，促进农村安定，生产发展。而因地制宜，不搞一刀切，在不同的地区实行不同的土地政策和税收政策，又有利于加速土地开发。当时明确规定：凡由官府资给耕牛、农具者，收其租税；凡额外垦荒者，“永不起科”（永远不纳税粮），各地农民生产的积极性得到比较充分的调动，耕地面积迅速增加就是一个有力的例证。
元末明初以来田多荒芜的现象为之大变，农村经济面貌焕然一新。田野辟，户口增，是明初经济恢复的主要标志，也是明太祖巩固皇权的重要基础。这个目标的实现，与土地制度的建立、推行有着密切的关系。然而，封建制度的剥削本质，又决定了当时各项法律不可能贯彻始终。“赋役黄册”，到了后来已是“十之八九”变了样，“誊旧塞责，遂成故套”，“鱼鳞图册”的命运也差不多。
“鱼鳞图册”之作，非始于明代，至迟在元朝已经有之。核田亩，定赋税，亦是历代相沿的惯例，而历朝历代没有一个能坚持下去。明代“鱼鳞图册”，在洪、永二朝以后很快就受到冲击。税粮与田亩相分离，“有田者无粮”、“有粮者无田”，田产已去而税粮犹存，无田者纳无穷之税的怪现象，比比皆是。
在北方广大农村，由于大亩、小亩之制引发的土地不均现象日益加剧，并为地方在赋税上大做手脚、欺骗上司，提供了便利条件。当时，北方凡田以近城为上地，远者为中地、下地。计亩的方法，以五尺为一步，以二百四十步为一亩，百亩为一顷。而河北诸州县的地亩，却有大亩、小亩之分，两者的步尺完全不同。
起初，明太祖沿用元代里社制①，原来居住在当地的居民以社分里甲，称为“社民”。后来移民屯田，新迁入者叫“屯民”。屯民分屯之地，以屯分里甲。社民原占有的亩大，屯民新占有的亩小，故又称社地为大亩，屯地为小亩。
至宣德朝，土地政策开始改变。国初规定“永不起科”的一些垦荒田地，以及低洼、盐碱之地而无粮者，一概量出作数，列入赋额。是以原额地少，而丈出之地反多，大大超过旧额。上有政策，下有对策。地方政府恐怕亩数增多，引起朝廷不满，为使符合原额之数，乃以大亩当小亩，至有数亩当一亩者。自是每次编制册籍，往往采取双重标准：以大亩上报朝廷，用小亩向小民派粮。由大、小亩制带来的严重后果之一，是人们可以随意伸缩地亩，为经理者上下其手、弄虚作假开了绿灯。亩数的随意性，终于使鱼鳞册渐渐成了一纸空文。
北方地区大、小亩之异对田籍的破坏，终归还只是局部性的问题。尤为严重的是全国各地田制发生混乱。当初，明太祖治乱世，刑用重典，执法严猛，人们多数不敢以身试法，如实申报、登记，欺隐田土的现象尚不十分普遍。明中叶以后，由于法制日趋松废，土地兼并之风盛行，鱼鳞图册已是名存实亡，田土多被欺隐，见籍纳税者日为减少。
于是嘉靖以后，统治阶级中的某些有识之士怀抱忧患意识，纷纷上书请求核实田亩，丈地之议由此兴起。江南、江西、河南等处的地方官，首先身体力行，履亩丈量，均平赋役。但是，由于“法未详具，人多疑惮”，一些豪民大户亦乘势而起，攻击他们是变乱祖宗成法，结果不少是“虽有均田之名，殊无平赋之实”，不了了之。稍后，福建各州县又掀起一股丈地浪潮，同时编造经、纬二册，登记土地和户口。其法虽详，而“率以地为主，田多者犹得上下其手”，大搞名堂，丈地工作遂告失败。自是全国各地欺隐田土的现象有增无减。
不过，这些制度的有效运行是以静态且相对封闭的基层社会为前提，随着社会经济发展、人口流动和土地交易频繁，僵硬的管理制度显得越来越脱节。明代中期后，以里甲制度为基础的赋役制度积重难返，百姓承受的各种徭役杂派愈益繁重，而国家财政汲取能力不断降低，财政越来越入不敷出。
不少官员为保证国家赋役，提出了“一条鞭法”的建议，“一条鞭法”的内容是：“总括一县之赋役，量地计丁，一概征银，官为分解，雇役应付。”就是把各州县的田赋、徭役以及其他杂征总为一条，合并征收银两，按亩折算缴纳，大大简化了征收手续，同时使地方官员难于作弊。一条鞭法之目的有三：一简化税制，二增加收入，三方便征收税款。万历九年，张居正在明神宗的支持下，开始在全国推行“一条鞭法”。
变法后，赋役征集不再需要里甲制度，“画地为牢”社会秩序日益式微，农民拥有了更多的人身自由和职业选择，促进了工商业和商品生产的发展，推动了户丁税向地亩税的过渡，以及实物税向货币税的转变。
明朝的土地构成:
1 官田 官田的来源，大者承袭元代所有的官田，以及元代皇室、王公、贵族、臣僚等籍入田地；元末丧乱20年造成的大量无主荒地；此外，还有罪犯的没人地等。
（1）赏赐给王公、贵族、勋戚、功臣等的赐田，此项赐田，一经赏赐私人就成为私田。
（2）分配给百官的职田和边臣的养廉田，为补给官员俸禄之用，此种田地官不能私有，仍属官田性质。
（3）屯田，明代的屯田有军屯、民屯和商屯之分。
（4）皇室和官府直接经营的官田，即皇庄、官庄。
（5）用来饲牧军马官马的牧地、草场、牧场，以及园林、池沼、围场、苑囿、陵地等。
（6）学田及其他。
2 民田 在民田中，有地主土地所有和农民土地所有两种
(1)地主土地所有: 地主土地所有，即大中小地主阶级所有的土地。其中包括：王公、贵族、勋戚、达官、显宦、地主、豪强、富贾、大贾、寺观僧道等占有的大量肥沃的土地。这些大土地所有者取得土地的途径是：（1）封建官府的赏赐。（2）依仗权势的巧取豪夺。（3）中小农民为避免赋役投靠势家所奉献的田产。（4）奸人为获赏而投献的他人田产。（5）利用金钱购买的土地等。
(2)农民土地所有: 农民土地所有，即自耕农和半自耕农所拥有的小块土地，亦即直接生产者的小额土地。这些农民所有的小块土地，多系从他们的前代继承的祖产，或者是他们自己开荒占有的土地。这是有地者或无地者的中间阶层，从全国范围来看他们人数众多，他们拥有的土地数量也相当可观，在封建社会经济结构中处于举足轻重的地位。这些小土地所有者，他们的经济地位是很不稳固的。他们时常因为赋役、债务、地租以及天灾等原因破产，出卖土地，失去生活依据。
明朝初期,由于元末明初的长期战争,人口减少,荒废土地增加 ,明政府得以大规模的展开招抚流民,开垦荒田,分配土地.
明代的屯田，包括军屯、民屯和商屯。其中，最主要的是民屯和军屯。明太祖崛起田间，深知四民之中为农者最苦。因此起兵以后，一直留意军屯。尝曰：“吾京师养兵百万，要令不废百姓一粒米。”元朝至正十八年（1358）十一月，他沿元代旧制建立民兵万户府，专管军屯等事务，令军士在南京龙江（今南京下关一带）诸处屯田。“兴国之本，在于强兵足食”。令军兴屯，不仅具有重大的政治意义，而且也有明显的经济效益。
永乐帝即位以后，继续大力命军兴屯，开垦土地，发展生产。明初洪、永二朝，国力强盛，边饷恒足，军屯之功不可没。明代军屯，集中于边区，尤其是辽东、蓟州、宣府、大同、榆林、宁夏、甘肃、太原、固原等九个边陲要地（史称“九边”）。这九个军事重镇，“皆分统卫所关堡，环列兵戎”，既是重兵固守的要地，也是军屯的重点地区。内地相对少些。
从永乐末年起，随着移民垦荒的基本结束，军屯也开始走下坡路。正德、嘉靖以降，社会风气大变，官豪势要之家纷纷求田问舍，广置田产，土地兼并之风益为盛行。赋税日增，徭役日重，民多破产逃亡。在这种大环境的影响下，军屯之制也进一步走入了死胡同：“屯地多侵没于将领豪右之家，以致屯军终岁赔粮”；万历时，计军屯之数只六十四万四千余顷，比洪武时减少二十四万九千余顷，田日减而粮日增，弊病丛生，已无良方妙药可救。
明中叶后，土地越来越高度集中。皇帝带头掠夺地产，大量设置皇庄，是这一时期土地兼并的突出特点。皇庄始于永乐时期。此后皇庄日益增多。明代皇庄之多，超过了以往任何一个朝代。
洪熙、宣德以后，亲王庄田逐渐增多。他们占田多通过钦赐、奏讨、纳献、夺买和直接劫夺等手段。诸王都是明代大地主。此外，外戚宦官同样夺民业为庄田，如正德时的谷大用便强占民田至万顷。
明初没有皇庄。明中叶以后皇庄的出现，说明了国家经济形势已经潜伏着某种危机。皇室也因随意高消费而感到难以满足，于是建立皇庄，收取租税，剥削民力。这既反映出封建皇帝的贪婪本性，又透视出封建统治集团争夺地租分割的激烈斗争。从皇庄的不断扩充还可以看出，明代皇庄的实质就是利用皇权占夺土地，蚕食国家的税粮。土地为衣食之源。土地分配不均，是造成封建社会农民与封建地主阶级矛盾冲突的根本原因。皇庄创立之初，多利用空闲之地，招民耕种。而后多数系占夺民业，遂成民害。如此，则皇庄越建越多，交纳税粮的民田必然越来越少，国家的税粮收入亦一年不如一年，皇权的物质基础为之动摇。于是引起了统治者的惊惧，开始意识到对皇庄必须加以整理和限制。
由太祖至成祖、仁宗、宣宗、英宗、代宗、宪宗、孝宗、武宗、世宗、穆宗、神宗十二帝，亲王五十五国。亲王嫡长子（十岁立为王世子）嗣位为王者，凡三百二十一人。王之子孙封为郡王、镇国将军、辅国将军、奉国将军，以及镇国中尉、辅国中尉、奉国中尉者，将近三万人②。
明太祖众建藩国的视点，在于维护皇权的最高统治地位。而其实质则是皇室内部矛盾互相调和的结果，是一种权力分配与财产分配。诸位亲王不仅拥有特别丰厚的经济待遇，而且拥有相当的政治、军事特权。经济上，除常禄外，有的还直接拨给田土，或者让其经营商业活动。亲王长大就藩之国（进居王府）以后，都是大地主，都会得到朝廷拨给的大片土地，甚至多是肥沃优质田，作为养赡之用，时称“王府庄田”，或“王庄”。
洪武时宗室人口只有五十八人，永乐时上升为一百二十七人。经过一百四十多年的繁衍，至正德间除去死亡，以及因罪在皇族谱牒（玉牒）中被除名不计者之外，仅男性即有二千九百四十五人。嘉靖时，又比洪武、永乐年间增加一百五十余倍。嘉靖八年（1529）为八千二百余人。嘉靖二十八年（1549）升为一万余人。隆（庆）、万（历）之际，宗室繁衍，“可谓极矣”。如：明太祖第三子晋王朱的后裔、庆成王朱济炫，“生一百子，俱成长，自封长子外，余九十九人并封镇国将军。每会，紫玉盈坐，至不能相识”①。万历二十三年（1595），见于《玉牒》所登的宗室人口为十五万七千人②。明末复增为数十万人，达到“千古所未有”的惊人程度。
人口与消费成正比。宗室人口骤增，而且生活奢华，花费势必巨大。除国家追加禄米，主要是依靠拨给大量土地，充作王府庄田，以庄田的地租收入予以维持。否则，何以为计。明代，自洪武至万历亲王五十五国，虽然有死有废，情况不尽相同，但王府俱有数额多少不等的庄田。全国王府庄田之多，也就不难想象了。
皇庄，包括起初的宫庄、湖广安陆皇庄和畿内地区的皇庄，总计为七万六千余顷左右。而王府庄田，有数字可考的，总计达数十万顷之多。仅设在河南省内的潞王府（卫辉）、福王府（洛阳）以及早先的周王府（开封）、赵王府（彰德）、唐王府（南阳）、伊王府（河南）、郑王府（怀庆）、崇王府（汝宁）、徽王府（钧州），合计即有庄田七万七千余顷，比全国皇庄多出一千余顷。万历六年（1578），全国官民田土总计七百零一万三千九百七十六顷，河南田土七十四万一千五百七十九顷。上述河南九个王府庄田占全国田土总数的1％、河南的10％左右。王府庄田之多，由此可见一斑。
皇庄始创于永乐，至三十多年后的天顺朝方正式命名，且发展缓慢。迄成化朝只增加一处，直到弘治中也仅再增三处。正德时进入高峰，新建三十一处。其后，除湖广安陆兴献王庄田改为皇庄外，再没有扩张，并改名为“官地”。而王府庄田的发展过程则大不一样，与国相始终。从洪武朝开始，不断直线上升。“仁、宣之世，乞请渐广”。至英宗时，诸王所在多占夺民田。成化、弘治年间发展尤其迅速。正德以后，由于宗室人口激增，宗室禄米供应成为严重的社会问题。因此，当皇庄在嘉靖以后渐趋衰落之时， 世宗、神宗却逾制偏宠爱子，大量赐田，动以万计，使王府庄田的数量日益增多，规模不断扩大，直到明亡。《明史》曰：“中叶以后，庄田侵夺民业，与国相终。”这里所说的“庄田”，王府庄田当是其中一个极为重要的内容。
所有这些名目繁多的庄田，都是中国皇帝制度的副产品。如果没有皇权的存在，就不可能衍生出这些占夺官民田地、蚕食国家税粮的社会公害。封建皇帝准许建立这些庄田的本意，原是为了通过运用君主专制主义的政治特权，干预经济，插手土地，分割地租，以巩固皇权的物质基础，维持皇统“万世不易”。但结果却适得其反。不仅破坏了皇权的尊严，而且加剧了皇朝的财政困难。这可以说是明代各类庄田的一个共同点。
另一个特点是，各类庄田的数量多而来源同一，都是以掠夺官民田地为基础建立起来的。大部分都是已经纳税的开垦田、成熟地，真正属于荒地者为数不多。而且庄田数量巨大。如前所述，皇庄至嘉靖初年已达七万余顷；勋戚庄田和中官庄田六万余顷；王府庄田，仅万历时河南省内的王府庄田即有七万余顷。它们的构成，不外赏赐、奏讨、投献、强占。依仗权势，辅以金钱，“自置田宅”者，为数极少。投献所占的比例也不少。
明朝末年,土地制度已经到了糜烂的地步,土地兼并膨胀到了惊人的程度,广大农民流离失所,富者有良田千亩,贫者无立锥之地,加上明朝末年正是中国历史上的第二次小冰河时期,陕甘赤地千里,灾荒遍地,饿殍遍野,此时明朝的经济已经崩溃,国家机器完全瘫痪,整个中国陷入了战乱之中,所谓的土地法制已经无从谈起.
明太祖为了取得天下士人的支持,巩固自身的统治地位,定下了官绅不纳粮的规矩,也就是官僚阶级可以不缴纳田赋杂税,这条政策虽然是明朝能够统治近300年的重要原因,但也为明朝的灭亡买下了一个巨大的隐患
由于明代实行官绅不纳粮的政策,官绅有不缴纳税赋的权利,从而使一些平民百姓将自己的土地以献附的名义隐匿到官绅的名下来逃避赋税和减轻剥削,地主趁机大量的并购,并纳土地,这就造成了大量的国家税收的流失,引起了土地的大量的兼并.这些现象引起了一个极为恶劣的后果, 由于封建社会的国家税赋收入主要来源于自耕农,那就是,国家为保证税收不得不向自耕农增加赋税,而自耕农为逃避赋税不断的将土地隐匿到官绅地主名下,这就逐渐陷入一个死循环,国家的财政收入越来越少,到了崇祯年间,国家财政已近于破产,官绅阶层不纳税的特权已经成为明朝灭亡的直接原因之一,由于纳税的自耕农越来越少,国家的财政危机越来越严重.国家财政困难，兼至发生饥荒，没有钱去赈济；发生战争，没有钱支付军饷。没有钱赈济灾民，饥民作乱;没有钱发军饷，饥兵军变。饥民与饥兵结合导致大规模的国内叛乱。政府军队缺乏战斗力，导致国家既无法消除外部侵略，也无法肃清内部叛乱。财政危机导致军事危机，军事危机导致更大的财政危机
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