今天，房贷历史性大改革，炒房者要小心了
远方青木 远方青木 2019-08-25
8月25日下午5点13分，中国人民银行发布了一则公告，在几十分钟内震动了全国人的朋友圈，因为央行要对房贷利率动手了，对房贷制度进行了大规模改革。
新的房贷利率制度，从10月8日起，在全国推行。
一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。
七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
很多人看完之后表示，这个公告每一个我都认识，但是合在一起我就不知道啥意思了。
甚至朋友圈里都众说纷纭，有人说这表示房贷要涨了，赶紧买房，有人这表示说房贷要降了，等等再买。
很多文章也只是模模糊糊的把这条公告介绍了一下，并没有分析透彻，看了之后和没看差不多，还是不懂，更不知道如何利用新的规则来武装自己。
下面，我给大家好好的分析一下。
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现在中国的房贷利率制度，是基准利率+浮动比例，例如基准利率是4.9%，你购房时和银行签约是上浮20%，那么你每年的房贷利率就是4.9%×1.2=5.88%。
你和银行签署的这份合同，上浮20%这一条永恒不变，直到合同终结，但是基准利率不受商业银行控制，而是取决于央行。
如果央行降息，把基准利率降低到了4%，那么你的房贷利率就变为4%×1.2=4.8%。
如果央行改变了基准利率，那么在次年的1月1日，你的房贷利率也会跟着变动，但是后面的那个上浮或下折的比例，不会改变，除非你卖了房再买，重签一份合同。
这套老玩法，相信大家都很熟悉了，现在看看新玩法。
在新玩法里，贷款市场报价利率（LPR）取代了基准利率的概念，而百分比上下浮，也被修改为了固定数值的加点制度。
LPR是怎么来的，首先，每个月由样本商业银行报出自己认为的市场最优价格，去掉一个最高和一个最低，剩下的人里按各家银行上一季度的贷款占比为权重，加权平均计算出本月的贷款市场报价利率LPR。
8月20日公布的最新的5年期LPR，价格为4.85%，和原始的基准利率4.9%，非常接近。
哦对了，那些喊房贷利率要降的人，看的就是这个0.05%的差距，没事，你继续看下面就好了。
在新玩法里，首套房贷款利率不得低于LPR，也就是4.85%，二套房贷款利率不得低于LPR加60个基点，也就是5.45%，LPR作为基数，每月重订一次。
现在很多城市的二套房，都在基准利率的基础上，上浮了10~20%，平均值也有个12%左右。
看起来，好像没变啊，无非就是把基准利率换了个洋气的名字LPR，把百分比涨跌改成了固定数值增减，完全没有任何变化啊，该多少利率还是多少利率啊。
你说的一点都没错，这套房贷利率大改革，对现有的房贷利率市场，几乎没有任何大的改变，影响甚微，几乎可以忽略不计。
至于为啥这么搞，很简单，治大国如烹小鲜，房地产市场太庞大了，牵一而动全身，房贷利率增减个0.25%，都会有冲击波式的影响，当然不能轻易更改。
那问题又来了，既然没啥变化，你折腾这么多新名词出来干嘛，让我看的一愣一愣的，这么多此一举有啥用。
当然有用，这个新的房贷利率制度里，暗含了很多小条件。
2
我把这次央行公告的8条规则，逐条给大家拆解。
首先，我们看看第一条和第二条。
先看第一条：
一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
这一条啥意思，就是你和银行约定好的加点数值，只要签约了，那么在整个合同期内，加点数值永恒不变，不管LPR怎么变。
这和以前的百分比浮动其实是一个意思，以前也是基准利率可以变，但是百分比浮动永恒不变，现在改成了固定数值而已，影响有一点的，但是可以忽略不计。
所以，第一条要和第二条合在一起看。
二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
这句话什么意思呢？以前的商贷合同，是统一的格式，每年的1月1号，按最新的基准利率，重新调整一次你的房贷利率，你的房贷利率，一年一变。
而现在，商业银行有权利，自行和借款人拟定重定价的周期，这个周期最短为1年，最长为整个合同期内固定不变。
这里要千万注意了，这是一款锁定利率的合同，商业银行为了追逐利润，一定会在货币宽松，房贷利率低迷的时候，引诱你签署利率一年一变的合同，而在货币紧缩，房贷利率高涨的时候，引诱你签署长期锁定利率的合同。
这个重定价周期到底是长了好，还是短了好，就看当时的利率水平，和对未来利率的预期程度了，借款人和银行等同于是在对赌未来利率。
通常情况下，借款人在银行智囊团的集体研判面前形同弱智，一定是输家，所以我们要尽可能的向社会上大部分银行经理诱导客户的反方向去谈条件，这一点屡试不爽。
然后，我们看一看第三条。
三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
以前，商业银行是有权对房贷进行打折的，当商业银行手里的钱很多，贷不出去的时候，就会选择对房贷进行打折，而商业银行手里贷款额度不够的时候，就会选择对房贷进行上浮。央行能修改的，只有基准利率。
但是根据今天的第三条规定，以后商业银行没有对房贷打折的权利，首套房不得低于LPR，二套房不得低于LPR+0.6%。
无论以后央行怎么放水，怎么降息，房贷都不得低于这个数值。
随后看看第四条：
四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
在第四条里，鼓励各地银行因城施策，在国家政策的基础上，确定辖区内首套和二套房贷的加点下限。
注意，在第三条里已经说了加点下限，首套房为LPR，二套房为LPR+60个基点，第四条又说可以自行确定加点下限，这不冲突了么？
没有冲突，上面写的清清楚楚，在国家统一信贷政策的基础上，换句话说，地方可以提高加点下限，但是不能减少加点的下限。
地方把政策修改为首套LPR+30个基点，二套LPR+90个基点，这是允许的，但是如果反过来降低加点下限，那就不行了。
再看看第五条：
五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
注意，这一条里，再次提到了加点下限，整个公告里，多次提及加点下限，而没提过一次加点上限，这表示央行锁死了房贷利率的最低数值，但是没有限定房贷的最高数值，商业银行有权利自行向上加，上不封顶。
在第五条里，甚至授予了商业银行根据每个贷款人的信用资质，合理确定每一笔贷款具体加点数值的权利。
也就是说，你买房可能是LPR+60个基点，但是你邻居买房可能就是LPR+120个基点，因为银行觉得你的资质比你邻居好，仅此而已。
所以，要爱惜自己的信用啊，信用的可以变成钱的。
当然，银行只有向上加的权利，没有向下减的权利，哪怕你资质绝佳，可以拯救宇宙，维护人类和平，银行也不能给你下浮哪怕一个基点。
央行怕大家没理解透彻这个加点下限的意思，在第八条里，还特地再强调了一遍：
八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
第六条和第七条很好理解，字面意思，我就不赘述了。
然后我们再回过头看公告的第一句话：
为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制
你差不多就可以理解了，今天公告的新制度，本质到底是什么样的。
这八条合在一起，总的意思就是，维持现有的房贷利率不变，对现有市场不得构成冲击，同时，未来的房贷利率在今天的基础上，只准加不准减。
对我们个人而言，1~2条，对我们带来的是实操帮助，以后我们的贷款合同，是LPR和加点数值组成的，加点是按当时的政策和市场水平决定的，一旦签合同，终生不变。
而LPR是可以变的，你会和银行还有一次博弈，这个LPR利率是几年一改，一旦签约，这个利率重订周期也是不可改变的。
我上面已经说了一个总原则，打听一下社会上银行经理的诱导主方向，然后反着来即可。
而对于我的个人判断而已，短期（3~5）年内房贷利率以上涨为主，这是根据中国现行政策和市场判断出来的。
这几年的房贷利率以横盘和上涨为主来抑制房价，而房价，以横盘为主。
在3~5年之后，房贷利率以下跌为主，不管是准备下一波拉升，还是中国房价就此见顶，都会如此。这是根据中国历史房地产市场的经验，和全球各主要发达国家的走势图推断出来的。
所以，假设我今天去买房的话，我个人会倾向于签一个5年一变的贷款合约。
当然，最优的选择，是过几年再买房子，收益差不多，不确定性的风险会降低很多。
因为3~8条给我们带来的帮助是政策预示，这几条告诉我们，现在的政府是铁了心的要遏制房价，房贷利率只准涨，不准跌，这是对房地产领域的定向加息，坚决遏制房价上涨。
前两天，央行有关负责人曾明确指出：房贷利率不会降。
今天这8条新规则，翻译过来，和这一句话是完全一样的意思，这是摆明车马，准备以温吞水的速度给房地产领域定向加息，不管将来整体利率降不降。
下午5点央行公布新闻后，我就立刻研读最新政策，把极其生涩难懂的新政策帮大家拆解出来，然后第一时间发给大家。
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